Мыльная опера российской ипотеки

Как известно, рынок недвижимости как никакой другой теснейшим образом связан с рынком кредитных ресурсов. Совершенно очевидно, что «заболевания» финансовых рынков немедленно отражаются на ситуации на рынке недвижимости и наоборот.

Сегодня строительная отрасль испытывает большие проблемы, граничащие с масштабной финансовой катастрофой, и «просвет» еще невиден.

Реализация подавляющего большинства строительных проектов в секторе многоквартирных домов сегодня приостановлена практически во всех регионах России. Строительство продолжается лишь там, где.

— финансирование осуществляется за счет кредитных линий, открытых еще до кризиса застройщикам коммерческими банками, — финансирование осуществляется за счет средств бюджетов;- застройщик сумел до кризиса собрать от дольщиков сумму финансирования, необходимую для полного покрытия затрат на строительство, для доведения проекта до сдачи в эксплуатацию, и на счетах в банке имеется достаточно средств, чтобы завершить проект.Остановка же деятельности застройщиков произошла как раз там, где строительство финансировалось за счет потока так называемых инвестиционных средств, привлекаемых от неопределенного заранее круга лиц. Остановились также проекты, частично финансируемые за кредитные банковские деньги, когда оставшуюся часть средств застройщик планировал привлечь в качестве инвестиций.

По оценкам специалистов, в секторе жилищного строительства в московском регионе примерно в 30% случаев средства дольщиков привлекались по договорам долевого участия в строительстве и аналогичным им договорам так называемого «соинвестирования», практика которых получила развитие до введения в действие Закона N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Около 25% случаев «инвестирования» в строительство нового жилья осуществлялось путем заимствования денег дольщиков через различные схемы и инструменты, включая векселя с последующими зачетами, около 23% случаев можно было квалифицировать как отношения простого товарищества, остальное развивалось по полу законным схемам «предварительного договора с условием о платеже».

Однако дело не столько в том, с помощью каких юридических средств выстраивались отношения между застройщиками и дольщиками, готовыми вложить свои средства в новостройку, а в порочности самой экономической идеи такого привлечения средств.

Все проблема в том, что застройщик начинал строительство многоквартирного дома, еще не собрав полной суммы финансирования и, по сути дела, не имея никаких гарантий, что эта сумма будет непременно собрана. То есть испытывая существенный финансовый риск, не покрытый никакими гарантиями со стороны третьих лиц или государства.

Этого недостатка не был лишен и Закон N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законодатель, обязывая застройщика под страхом неадекватных санкций начинать строительство, тем не менее не определил механизмы, которые гарантировали бы застройщику сбор полной суммы финансирования на строительство всего дома. Застройщик, подписывая первый договор долевого участия с первым из дольщиков, обязан продекларировать сроки сдачи объекта в эксплуатацию, тогда как никаких финансовых гарантий, что к нему придут другие дольщики и принесут необходимые для завершения строительства деньги, у него не было. Установить в договоре право застройщика отказаться от договора строительства, если общая сумма финансирования не будет собрана, невозможно. Дольщик вносит свой маленький вклад и потом во что бы то ни стало требует построить ему отдельную квартиру, а то, что эта квартира не может быть построена, если не может быть собран весь объем финансирования, необходимого не только для строительства самого дома, но и для создания всей технической инфраструктуры, дольщика уже не интересует.

Нужно также отметить, что банки охотно кредитовали дольщиков, не вникая особо в правовую сторону их отношений с застройщиком и не обращая внимания на то, что застройщик начал строительство, не имея гарантий получения полной суммы финансирования.

В такой ситуации бизнес застройщика таил в себе серьезный риск, связанный с тем, что если ожидания по сбору полной суммы финансирования не оправдаются, то начнет развиваться «цепная реакция»: застройщик нарушит сроки сдачи объекта, попадет на неадекватные штрафы или дольщик заберет деньги, дольщик не может вернуть в срок полученный в банке кредит, поскольку продать права к «остановившемуся» застройщику крайне проблематично, далее банк, который кредитовал дольщика, не получит в срок возврата кредита или не получит ожидаемого залога, ввиду чего будет вынужден создавать дополнительные резервы по «плохим» кредитам и отражать их в расходах с вытекающими последствиями.

К сожалению, законодательство о долевом строительстве не содержит механизмов, предотвращающих негативный сценарий. Недавно Министерство строительного комплекса Московской области на своем сайте рекомендовало руководителям организаций, осуществляющим строительство жилых домов на территории региона, не привлекать денежные средства граждан для долевого строительства до готовности объекта на уровне не менее 70%. Но законодательного запрета или ограничения на это пока не существует.