Критерии выбора строительной компании
Выбор строительной компании – это, действительно, проблема, с которой рано или поздно сталкиваются все, кто решил обзавестись собственным домом, обосноваться в загородном коттедже или построить баню
Решение о строительстве частного дома, или любого другого сооружения на участке, например, бани или домика для гостей, ведет к следующей серьезной задаче – определение компании-застройщика, которая будет воплощать в реальность проект и нести ответственность за качество выполненных работ, поэтому важно изучить критерии выбора строительной компании, так как именно от Вашего решения зависит и срок проведения строительных работ, и общая смета проекта, и качество получившегося сооружения.
Поиск застройщика, обычно, начинается с мониторинга бесчисленных сайтов строительных компаний, звонков в офисы, с целью получить хоть какую-то информацию о ценах, опыте, качестве и отзывах клиентов, данный процесс долгий, утомительный и, часто, не приносит желаемого результата. Не менее популярным вариантом выбора добросовестного застройщика, является отыскивание контактов среди родственников, знакомых и соседей, которые уже имеют опыт возведения частного дома, но у каждого заказчика свои приоритеты и свое представление о качестве и уровне стоимости, так что данный способ выбора застройщика будет удачен не всегда.
Так на какие же основные критерии стоит опираться при выборе строительной компании? Кому доверить реализацию своего проекта? И как избежать типичных ошибок?
«Раскрываем карты» и рекомендуем основные критерии, которым следует руководствоваться при выборе застройщиков для частного жилья.
Критерий 1. Учимся считать затраты
Самый популярный вопрос, который клиенты задают сотрудникам строительных компаний: «Сколько будет стоить строительство дома такой-то площади в вашей фирме?». Этот вопрос вызывает легкую улыбку у строительных профессионалов. Однако любителей хитрых уловок этот вопрос подталкивают к определённой подтасовке цифр с целью склонить заказчика в свою сторону. Могу провести параллели с покупкой автомобиля. Что может ответить менеджер автосалона на вопрос: «Сколько стоит у вас машина?». Если менеджер хороший, он будет уточнять марку и модель автомобиля, требуемый набор опций, сроки поставки. Даже цвет авто влияет на стоимость. А если Вам сразу говорят цену, то это значит, что над Вами либо издеваются, либо менеджер Вас заманивает. Но с машиной проще – можно сравнить с аналогом в другой компании. А как быть с домом, когда это эксклюзивный продукт? При подсчёте стоимости строительства дома «этапов» на много больше. Вот некоторые из них: Тип фундамента; Материал и сечение наружных и внутренних стен; Толщина перекрытий; Высота потолков; Тип крыши; Толщина утеплителя в крыше; Покрывной материал кровли; Материал стропильной группы; Метод обработки и защиты стен; Материал окон, контр-коробок, наличников и формула стеклопакетов, инженерия и т.д., и т.п. Каждый из этих пунктов сильно влияет на стоимость дома. Без уточнения этих «этапов» стоимость и качество строительства очень абстрактна и может отличаться в разы! Общеизвестно, что возведение всех стен (стеновой комплект) в деревянном доме составляет около 30% — 40 % от общей стоимости конечного дома. Поэтому, узнав первоначально только эту цену и ориентируясь только на неё при подсчёте затрат на строительство, Заказчик обманывается в ожиданиях, а заинтересованный в получении клиента недобросовестный Застройщик тщательно скрывает все предстоящие затраты. Как пример: в разных компаниях запрос на стоимость дома площадью 200 м2 за стеновой комплект может отличаться в 3 раза. А вот расчет стоимости по полноценному эскизному проекту в этих же компаниях выдает погрешности в 10%.
Совет: Уточняйте детали максимально подробно. И так по каждому этапу строительства.
Критерий 2. Всё начинается с проекта
Создание проекта будущего дома – один из самых важных этапов строительства. От профессионализма архитектора зависит не только внешний вид сооружения, но также надёжность конструкции и главное – удобство эксплуатации. Обычно создание нового проекта занимает от 15 дней до полу года. Если Застройщик берётся за работу без детальной проработки проекта – это серьёзный повод задуматься, насколько он квалифицирован и сможете ли Вы в построенном доме жить комфортно. К постройке любого дома нужно подходить индивидуально, даже если проект выбран уже готовый. Требуется не просто проект, а тщательно продуманная детальная проектная документация, в которой учтена каждая мелочь. Именно этот этап нужно «мониторить» больше всех остальных этапов строительства.99% телефонных звонков потенциальных Заказчиков о цене дома. И только 1% спрашивает о проектах. Еще раз акцентирую, грамотный «Проект» — это самое важное в строительстве. Жить в доме Вам, поэтому всё должно соответствовать Вашим интересам, потребностям и вкусам и быть удобно для проживания именно Вашей семьи. А этого без наличия индивидуального проекта дома из клееного бруса не добиться. Практика показывает, что необходимость в переделке базового проекта под нужды конкретного заказчика требуется всегда. Как пример: Есть такое правило: Только на третьем доме понимаешь, что нужно!
Совет: У каждой нормальной строительной компании есть свое архитектурное бюро, которое проектирует индивидуальные дома. Посмотрите на стилистику проектов и Вам будет понятен основной подход.
Критерий 3. Строительство под ключ
Все строительные компании основной задачей ставят – получение дохода. Это основа бизнеса и странно, если было бы не так! Так вот основной доход составляет первый этап строительства – Фундамент, Стеновой комплект и Крыша. Большая часть стоимости за первые 30% времени строительства полноценного дома или дома «под ключ». Остальные этапы растягиваются во времени и приносят много «головной боли» Застройщику. Однако Заказчику не нужна деревянная коробка, ему ножен ДОМ, в котором он будет комфортно жить. Как пример: Строительство двухэтажного дома из клееного бруса «под ключ» состоит из 17 следующих этапов: Проект, Фундамент, Стеновой комплект, Крыша; Балки перекрытия, Черновой пол, Шлифовка/Покраска стен, Подшивы свесов крыши, Отопление/Водоснабжение/Канализация, Электрика, Установка окон, Утепленный пол, Установка дверей, Потолки, Чистовой пол, Лестница, Крыльцо/Терраса/Отмостка.
Совет: Всегда уточняйте, делает ли строительная компания все этапы строительства. И если Вам отвечают – «да», проверяйте личным посещением строящегося объекта. Полный цикл строительства – это показатель уровня строительной компании.
Критерий 4. Приплюсуем перегородки
Обсуждая предстоящие расходы, не сбрасывайте со счетов и материал для внутренних перегородок. Если они выполняются из того же материала, что и наружные стены, то это должно быть включено в общую смету расходов при заказе материала. Некоторые строительные фирмы, стремясь создать иллюзию выгодного стартового ценового предложения, не включают этот этап работ в общие расходы. По тому же сценарию, как сдают сейчас квартиры в многоэтажках со свободной планировкой. Но тут равнять нельзя. Внутренние стены в частном доме всё равно понадобятся. Как пример: Стоимость каркасной перегородки состоит из цены пиломатериала каркаса, метизов и скользящей системы для усадки, работ по установке каркаса; укладке утеплителя, изоляционных пленок с двух сторон; контробрешетки, фальш бруса или имитации бруса, или гипсокартона; доставки материала на объект, расходный материал и накладные расходы;
Совет: Не видитесь на фразу – «эта каркасная перегородка стоит копейки». Для них может быть это и копейки, а для Заказчика цена будет эквивалентна стоимости стены из клееного бруса. А перегородки из бревна или бруса всё же более надёжны. Только в случае использования плитки на стенах или обоев, имеет смысл подумать о каркасной перегородке. И то надо смотреть конструктив – где-то можно, а где-то категорически запрещено.
Критерий 5. Порядок расчётов
Здесь очень много «подводных камней» и первый – компании-однодневки, которые после получения платежа исчезают в неизвестном направлении. Сейчас такой вариант мошенничества крайне редок, но предупрежден – вооружен. Второй вариант – Гарантий платеж. Ваш Застройщик после получения платежа не исчез, но качество его работы ниже всякой критики, при этом договор составлен таким образом, что Гарантийный платеж зачитывается только в конце строительства. Вы подвязаны только на этого Застройщика материально, и, если делать выбор в сторону качества, то придётся смириться с тем, что деньги потеряны. Либо уж домучивать строительство с этой компанией, контролируя каждый шаг и заставляя раз от раза переделывать явную халтуру. Ещё один вариант создать себе проблемы собственными руками – обращаться при возведении дома в разные фирмы, то есть один делают фундамент, другие – возводят стены, третьи – кроят крышу, четвёртые – делают внутреннюю отделку и так далее. Как пример: Кстати, такой вариант могут подсказать в компании, производящей стройматериал, если его закупкой вы решили заняться самостоятельно. На первый взгляд так дешевле. Но, заметьте, при таком раскладе за конечный результат никто ответственности не несёт. Строители, случись что, будут винить плохое качество материала или неправильно заложенный фундамент. Изготовители материала – неправильную работу с ним строителей и так далее и тому подобное. За весь комплекс работ в результате никто отвечать не будет.
Совет: Не попасть в такой капкан – это работать с одной ПРАВИЛЬНОЙ компанией. А как ее найти – вторая главная задача после подбора ЭСКИЗНОГО ПРОЕКТА. В договоре должен быть прописан сроки выполнения работ поэтапно и порядок расчётов после выполнения каждого из них. Если специалисты компании уклоняются от таких условий, то есть повод усомниться в их намерении построить вам дом качественно.
Критерий 6. Расходный материал
Можно попасть и на такой «развод», когда компания обозначает в договоре заведомо низкие цены на материалы и работы, а все накладные расходы предлагает оплачивать по факту. Видимо, таким магическим значением веет от словосочетания «Расходный материал», что люди привыкли считать эти траты копеечными. В итоге же выходит, что разнообразные расходные материалы (шпильки, нагели, межвенцовый утеплитель и так далее) значительно увеличивают смету на строительство, что станет неприятным сюрпризом потом при подсчёте всех вложенных сумм. Чудес не бывает. Себестоимость строительства примерно одинакова, к тому же, ни одна фирма не будет работать себе в убыток или без прибыли, поэтому существенной экономии не получится и в любой нормальной фирме затраты окажутся по факту примерно одинаковыми, даже если изначально они рассчитывались на порядок ниже.
Совет: Весь расходный материал и дополнительные возможные затраты должны указываться в договоре сразу.
Критерий 7. Убедиться лично
Только увидев собственными глазами, как работает та или иная компания на конкретном объекте, можно быть полностью уверенным, что доверяешь строительство своего дома в надёжные руки. Например, мы, когда работаем с клиентом, сами предлагаем посетить строящийся на данный момент дом, чтобы у клиента было четкое понимание нашего качества… «а вдруг оно его не устроит?». Потенциальные клиенты часто ссылаются на отсутствие опыта в строительных вопросах и задают нам вопрос – «Что мы там увидим, если ничего не понимаем?». Однако, как показывает практика, после просмотра строящегося объекта Потенциальные клиенты выделяют аккуратность и чистоту на стройплощадке, укрытие материала от атмосферных осадков, проживание рабочих, их спецодежду и т.д. Кроме того, когда мы заключаем договор подряда на строительство с новым Заказчиком, мы всегда предупреждаем клиента о том, что мы можем показывать наше строительство этого дома другим людям. И по этому вопросу получаем разрешение в 100% случаев. Как пример: Если Вам рассказывают в строительной компании о том, что все стройки закрытые, с ними разговаривать не о чем. Уходите от них.
Совет: Просто посмотрите на работу строителей на действующем объекте и прислушайтесь к своему внутреннему голосу: на хорошее качество обратит внимание даже тот, кто ничего в нем не понимает, а явную «халтуру» увидит каждый.
Критерий 8. Квалификация рабочих
Есть такое понятие – «рыночная стоимость сотрудника»! Сколько стоит прораб, который знает всю специфику строительства и является профессионалом своего дела? Сколько стоит честный снабженец, который умеет договариваться с поставщиками строительного материала? Грамотный логист, что бы материал пришел вовремя? ОТК, что бы был двойной контроль качества? Менеджер проекта, который может четко сопровождать Заказчика по каждому этапу строительства? Какова цена интеллектуального труда архитектора, который проектирует красивые дома? А главное – это грамотные рабочие, которые ХОТЯТ работать в этой строительной компании, и, строительная компания ХОЧЕТ, чтобы они работали именно у нее (Вы понимаете, о чем я говорю!). Для одного объекта содержать такой штат очень дорого, а вот при правильном управлении строительной компанией (Топ менеджмент) и распределении прорабов и рабочих по объектам в зависимости от видов работ, цена/качество получается оптимальной. Как пример: Некоторые недальновидные владельцы земельных участков, иллюзорно думая сэкономить на строительстве, отправляются на ближайший строительный рынок в поисках бригады рабочих, заведомо обрекая себя на риск. Как вы сможете проверить их способности? Только на словах. А на любой ваш вопрос они ответят, что всё умеют и уже ни один дом построили (тот, кто может все – не может ничего). Должно быть четкое разделение труда – монолитчики не могут собирать стены, сборщики стен на могут установить крышу и т.д. Понять, что они, мягко говоря, преувеличили свои возможности, можно только на деле, когда поймёте, что они специалисты только на словах. Конечно, за плохую работу можно не заплатить, но и в этом случае вы примерите на себя поговорку «скупой платит дважды», так как в «сухом остатке» получим испорченный материал и потерянное время. Конечно же все может быть иначе, но мало вероятно.
Совет: Экономить нужно с умом! Лучшая экономия – это правильная строительная компания и их грамотные советы.