Прогнозы развития рынка недвижимости

Аналогии с рынком недвижимости в индустриально развитых странах Запада позволяют высказать некоторые соображения. Недвижимость, в частности, квартиры — это антиинфляционный товар

Когда на Западе в период с 1981 по 1990 гг. росла инфляция, опережающими темпами росли и цены на недвижимость. В начале 1991 года они превышали уровень начала 1981 года более, чем в 3 раза. Однако, когда в 1991 году темпы инфляции снизились, это привело к существенному (до 30%) падению цен на недвижимость за следующие 3 года. Аналогично изменялась и стоимость аренды.

В России также период резкого роста цен на жилье (в пересчете на конвертируемую валюту) пришелся на конец 1991 г. и на 1992 год. Они характеризовались особенно высокой инфляцией и ростом курса доллара (рублевой гиперинфляцией и заметной долларовой инфляцией, так как рост его курса отставал от темпов рублевой инфляции), а также формированием нового социального слоя «богатых». В 1993-95 гг. эти процессы продолжались, но имели тенденцию к затуханию в рамках общей линии на стабилизацию экономики. Эти данные, (а также аналогии с Западом) позволили говорить о закономерности развития российского рынка жилья, которая связывает темпы прироста цен на жилье с темпами прироста курса доллара.

На примере Москвы (по данным 1993-1995 гг.) была предложена следующая зависимость: при изменении месячных темпов роста курса доллара изменяются месячные темпы роста цен на жилье в соотношении 5: 1. Причем временной лаг между этими изменениями практически отсутствует (+/- 1 месяц).

Однако, по нашему мнению, такая закономерность представляется слишком жесткой и не подтверждается дальнейшим развитием рынка. В 1996 г. наблюдалось снижение инфляции до относительно приемлемого уровня (2% в месяц), но медленный рост курса доллара продолжался в этом году и в последующие годы (до августа 1998 г). При этом 1996 г. стал первым годом снижения средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир на московском рынке. Во второй половине 1997 г. и в начале 1998 г. вновь установилась тенденция повышения средних цен на квартиры в Москве, которая действовала до кризиса августа 1998 г.

Когда в августе 1998 г. разразился финансовый кризис, резко ускорилась рублевая инфляция. Одновременно скачкообразно произошла девальвация рубля, примерно в 2-3 раза обогнавшая произошедшую инфляцию. Соответственно, впервые за последние годы произошло резкое увеличение покупательной способности доллара в России с одновременным падением уровня долларовых доходов практически у всех слоев населения. После этого начался длительный (с ноября 1998 г. по август 1999 г.) период быстрого (по 2-7% в месяц) снижения цен на московские квартиры. В этот период курс доллара менялся незначительно. По нашему мнению, такое снижение цен объясняется последствиями финансового кризиса и резким «подорожанием» доллара в России (т. е. ростом его покупательной способности).

Индексы девальвации рубля и инфляции рубля и доллара за последние годы характеризуются следующими данными (где индекс инфляции доллара США определяется как отношение индекса инфляции рубля к индексу девальвации рубля относительно доллара).

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара в России), то в декабре 1998 г. относительно декабря 1997 г. стоимость жилья выросла в Москве на 70%. А в других городах России с долларовой номинацией цен — на 10-70%, в городах с рублевыми ценами — снизилась на 0-40%. Это произошло за счет повышения в 1998 г. покупательной способности доллара на 45%.

Таким образом, номинальное (в долларах) удешевление жилья одновременно являлось его относительным удорожанием относительно других базовых товаров (хлеб, молоко, электроэнергия, проезд на общественном транспорте и т. д.), на которые цены традиционно устанавливаются в рублях без жесткой привязки к курсу доллара. Аналогичная ситуация сложилась и на рынках других «долларовых» товаров: автомобилей, электроники и т. п. Можно сказать, что это не квартиры подешевели, а доллар подорожал.

После сентября 1998 г. рост курса доллара примерно соответствовал уровню инфляции рубля, возможно, с некоторым отставанием. А цены на квартиры снижались, постепенно приближаясь к докризисному уровню их относительной (к рублевым товарам) стоимости. К осени 1999 г. этот процесс практически завершился, и с сентября 1999 г. наметилась стабилизация этих цен с переходом к небольшому росту.

Дальнейшая динамика долларовых цен на квартиры, видимо, будет зависеть от темпов инфляции доллара в России, а также от политических (выборы, война в Чечне…) и макроэкономических (реструктуризация внешнего долга, цены на нефть…) факторов.

На рынок жилья и динамику уровня цен большое влияние оказывают и изменения в налоговой политике. Так, принятие закона об обязательном декларировании источников доходов при осуществлении частными лицами крупных расходов, который должен был введен в действие в конце января 1999 г., существенно стимулировало спрос на покупку квартир в конце 1998 г. Соответственно, это способствовало росту цен на квартиры. А после переноса начала его действия на январь 2000 г. в начале 1999 г. произошло падение спроса на квартиры и началось резкое снижение цен на них. Аналогичная ситуация повышенного спроса повторилась и в конце 1999 г.

В перспективе снижению цен на московские квартиры может способствовать также перемещение части спроса на загородные и городские коттеджи. Реальность этой перспективы подтверждает опыт других мировых столиц и крупных городов, особенно в США. Однако, учитывая плохие дороги и неразвитую инфраструктуру Подмосковья, такое влияние коттеджного строительства более вероятно только в отдаленной перспективе.

На долгосрочные тенденции ценообразования в жилищной сфере может существенно повлиять развитие в России систем ипотечного кредитования и государственных субсидий. К осени 1999 г. таких кредитов было выдано мало, и при коммерческих продажах квартир их влияние было незначительно. Однако в будущем на цивилизованном рынке они обязательно займут важное место. Когда это произойдет, следует ожидать оживления спроса на квартиры со стороны «среднего класса», а также связанного с этим временного роста цен на недорогие и средние по стоимости квартиры. Затем за счет привлеченных с помощью ипотеки средств следует ожидать роста объемов строительства и предложения нового жилья, что будет способствовать новому снижению цен на квартиры. С сентября 1998 г. ожидалась практическая реализация широкой программы кредитования в Москве с участием московского правительства. Но в процессе ее подготовки ожидаемые условия кредитования многократно пересматривались. В условиях финансового кризиса ее реализация стала вообще проблематичной. . В 1999 г. был реализован только ее пилотный проект с незначительным числом выданных кредитов. Поэтому для учета влияния системы ипотеки на рынок жилья необходимо дождаться практического опыта ее работы в значительных масштабах.

По мере развития рынка в Москве и в России все более ярко проявляются его общие закономерности, характерные для развитых стран Запада. В частности, сильнее должен проявиться «принцип соответствия»: максимальная стоимость возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответственно в Центре и в наиболее престижных районах быстрее будет дорожать (или медленнее дешеветь) элитное жилье и типовое жилье высокого качества; жилье среднего качества — в средних по престижности районах, а дешевое — в мало престижных районах.

В результате значительного развития рынка жилых помещений, в особенности купли-продажи квартир в Москве, и массового характера сделок на этом рынке, можно считать, что рыночная стоимость московских квартир уже сложилась и может быть оценена с достаточно высокой точностью. Для этого имеется рыночная информация. Но ценовая информация о тысячах квартир доступна лишь по ценам предложения, по которым квартиры выставляются на продажу, а информация по реальным ценам сделок обычно недоступна. Такое положение затрудняет оценку.

Рыночные цены на квартиры определяются в основном закономерным образом и на основе объективных факторов (размеры, расположение и качество жилья, состояние рынка). Субъективные факторы, связанные с индивидуальными особенностями участников конкретной сделки, также влияют на ее цену. В ряде случаев (например, алкоголик, самостоятельно и бесконтрольно продающий задешево свою квартиру, родители съезжающиеся со своими взрослыми детьми и покупающие квартиру в том же подъезде дороже ее рыночной стоимости) они оказывают существенное влияние на цену конкретной сделки. Но на развитом рынке доля таких сделок мала, поэтому их влияние на среднюю или наиболее вероятную цену сделки (на рыночную стоимость) незначительно.

По своему смыслу рыночная стоимость отражает влияние; только объективных факторов и ориентируется на типичный (средний) уровень субъективных факторов. Поэтому рыночная стоимость московской квартиры может достаточно точно соответствовать ценам конкретных сделок. По нашим оценкам, влияние субъективных факторов на рыночную цену квартиры в первой половине 1998 года обычно не превосходило 5%. Таким образом, такая разница между оценкой рыночной стоимости московской квартиры и фактической ценой сделки при ее купле-продаже может считаться вполне приемлемой и даже соответствовать абсолютно точному определению рыночной стоимости. Учитывая неизбежную погрешность при оценке рыночной стоимости (ее допустимый уровень которой для московских квартир составляет, на наш взгляд, до 3-5%), приемлемое отклонение фактической цены от оценки квартиры составляет до 8-10%. При больших отклонениях необходим дополнительный анализ либо качества оценки, либо соответствия сделки средним рыночным условиям, либо правильности описания квартиры при оценке с учетом ее индивидуальных особенностей.

Однако в период финансового кризиса в августе-сентябре 1998 г. субъективные факторы, связанные с существенными различиями оценок ситуации в стране и, в частности, на квартирном рынке, а также с различным и неустойчивым состоянием покупателей и продавцов квартир, стали более существенными. Поэтому разброс фактических цен для сделок купли-продажи квартир по отношению к их рыночной стоимости увеличился. По нашим оценкам, примерно для 30-40% сделок эти отклонения превышали 7%, но к осени 1999 г. эти отклонения вернулись к докризисному уровню.

Дальнейшее развитие ситуации на квартирном рынке будет во многом определяться развитием политической и макроэкономической ситуации, которое по состоянию на осень 1999 г. прогнозировать очень трудно. Разразившейся в августе 1998 г. кризис еще раз подтвердил: в России на рынке недвижимости определяющими являются политические и макроэкономические факторы, отличающиеся большой нестабильностью. Поэтому прогнозы развития любого сектора рынка, исходящие только из его внутренних закономерностей и тенденций его развития, имеют ограниченную практическую ценность.

А политологические и макроэкономические прогнозы развития ситуации в России (и в мире) далеко выходят за рамки тематики этой статьи.