Умный дом

Умный, или интеллектуальный, дом — это комплекс автоматики, который управляет инженерными системами. Какими именно? В идеале всеми, которые есть в доме

Например, освещением, отоплением, вентиляцией, кондиционированием, энергоснабжением, водоснабжением, электроприводами и прочим.

Зачем нужен умный дом? Причин несколько

Во-первых, вы получаете единый пульт для всего. На этом пульте (обычно — сенсорном экране) в понятной форме, на русском языке вы обнаружите все, что необходимо для управления светом по всему дому, выставления температуры, контроля системы охраны и т. д. И пользоваться системой вы сможете сразу, без чтения инструкций!

Во-вторых, разные подсистемы интеллектуального дома начинают работать согласованно. Например, кондиционер не станет работать при открытом окне, свет во дворе загорится, если во двор проник посторонний, а при работе дизель-генератора не включатся ненужные светильники.

В-третьих, инженерное оборудование интеллектуального дома начинает работать самостоятельно. К примеру, радиаторы, теплые полы и кондиционер сами устанавливаются на необходимую мощность для поддержания оптимальной температуры. А свет во дворе будет сам зажигаться вечером и гаснуть утром.

В-четвертых, появляется понятие сценарий, когда по нажатию одной кнопки происходит любой набор действий в доме. Когда уходите, нажмите «Никого нет», и повсюду выключится свет, перекроется вода, климат-контроль встанет на экономичный режим.

Вы действительно хотите на протяжении следующих 30 лет…

* …87 раз возвращаться домой, чтобы проверить отключена ли электроплита?

* …165 раз отказаться от идеи модернизации вашего офиса только потому, что для установки новых выключателей и прокладки кабелей придется штробить стены?

* …провести в отпуске 316 ночей, не сомкнув глаз от одной мысли, что у вас в доме может быть совершена кража со взломом?

* …953 раза включать и выключать множество выключателей в конференц-зале, прежде чем начать презентацию своей фирмы?

* …1697 раз ставить вечером на пол сумки с продуктами, чтобы включить свет в прихожей и на кухне?

* …2451 раз сетовать на то, что в офисе при открытых окнах отопление включено на всю мощь?

* …5768 ночей беспокоиться о том, что в случае пожара вы не услышите сигнала дымового датчика, установленного в подвале?

Или может все-таки лучше вложить один единственный раз в интеллектуальную системную технику для автоматизации зданий? В ту, которая полностью изменит Вашу жизнь. В технику, которая надежна, удобна, динамична и — при длительном использовании — существенно экономична.

Откройте для себя достоинства интеллектуальных систем автоматизации зданий и ваш дом, офис или гостиница уже скоро тоже смогут стать «умными» и будут обладать «интеллектом»!

Тематические разделы Специализированной выставки «Ваш умный дом 2008»:

Оборудование для оснащения зданий и построения системы управления:

— системы автоматизации и диспетчеризации

— интегрированные системы охраны и безопасности: контроль и управление доступом, охранное видеонаблюдение, охранно-тревожная сигнализация; системы оповещения и оперативной связи; системы противопожарной защиты

— оборудование для систем энергораспределения, бесперебойного и гарантированного энергоснабжения

— системы газо- и водоснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования; климат-контроль

— программное обеспечение для автоматизации инженерных систем

Освещение и системы управления светом:

— системы управления освещением

— архитектурное, техническое и декоративное освещение

— лампы различного назначения

— электронные компоненты для осветительной техники

Оборудование и комплексные решения для отображения и обработки информации:

— оборудование для визуального отображения информации (видеостены, широкоформатные дисплеи, системы мультиэкранного изображения, контроллеры (видеопроцессоры), светодиодные экраны и табло, проекционные системы, интерактивные дисплеи, кабели и коммутационные устройства, системы и средства видеоконференц-связи, HD-система видеоконференций)

— оборудование для звукового оформления зданий и помещений (системы оповещения, системы конференц-связи)

Оборудование и услуги для ИТ-инфраструктуры зданий:

— структурированные кабельные системы

— комплексные системы связи — платное ТВ: оборудование и услуги — проводные сети, беспроводные технологии

Домашние системы комфорта и мультимедиа:

— автоматические ворота, жалюзи, роллеты — системы управления освещением, климатом, системами безопасности, аудио-, видеосистемами — климат-контроль — системы освещения — интегрированные телекоммуникационные системы (ТV, интернет, телефония) — мультимедийные системы и устройства

Умный сад

ЦЕЛЕВАЯ АУДИТОРИЯ ВЫСТАВКИ: Владельцы и инвесторы строительства офисных, гостиничных, торгово-развлекательных, спортивных и жилых комплексов, руководители и технические специалисты девелоперских и строительных компаний, дистрибьюторы и дилеры оборудования для оснащения и эксплуатации «интеллектуальных зданий» и «умных домов», архитекторы, дизайнеры, проектировщики зданий, руководители и технические специалисты управляющих и эксплуатационных компаний, руководители муниципальных служб жилищно-коммунального сектора, представители деловых и специализированных СМИ, заинтересованные частные лица.

Продолжаем публиковать цикл статей о технологиях умного дома. Сегодня мы перепечатываем статью Владимира Федощука, генерального директора компании ХАЙ-ТЕК ХАУС, опубликованную во втором номере журнала Перепланировка квартир за прошлый год.

Мечты о новом жилье -это также и мечты о новом способе жизни. В этих мечтах всё вокруг способствует Вашему благоустройству. Жильё прислушивается к Вашим желаниям и потребностям. Интеллектуальные технологии стремительно входят в нашу жизнь. Умный дом поможет с лёгкостью управлять всем оркестром бытовых устройств: от отдельного светильника.

РАЗВЕНЧАНИЕ МИФОВ

Об умных домах каждый хоть что-то да слышал. Кто-то вспоминает о фантастических рассказах, думая, что это будет в далёком будущем. Кто-то вспоминает о Доме Билла Гейтса, предполагая, что это доступно только мультимиллионерам. А умные дома уже активно внедряются и в Украине. Каждый, кто делает современный ремонт, может добавить в своё жильё интеллекта в нужной мере.

Итак, у Вас в планах ремонт квартиры, или коттеджа, а может быть офиса или даже гостиницы. Что может дать умный дом? На первом месте, конечно, стоит столь желанный Комфорт. Дальше для каждого в разной пропорции: Престиж, Безопасность, Экономия. А для людей с ограничениями в движении и престарелых, умный дом станет просто незаменимым помощником. Перед тем как перейти к описанию практической жизни в умном доме и того, что необходимо для его приобретения, давайте сразу развенчаем несколько мифов: сложно, дорого, могу обойтись.

УМНЫЙ ДОМ — ТАК ЛЕГКО

Иногда люди думают, что умный дом сильно усложнит жизнь, что нужно будет разбираться в куче техники, изучать всевозможные меню, запутываться в проводах и т. д. На самом деле, он как раз и предназначен для облегчения жизни. Подобно дирижёру, управляющему оркестром, умный дом берёт на себя все сложности гармоничного управления освещением, тёплыми полами, кондиционерами, аудио и видеосистемами. А Вы наслаждаетесь комфортом. К тому же, он может иметь разное по сложности управление: от привычных выключателей на стенке и дистанционных пультов до компьютерного управления или управления с мобильного телефона. Кому как нравится.

Если говорить о простоте, то с умным домом можно забыть о «зоопарке пультов» для каждого прибора. Всем в доме можно управлять с одного пульта. Больше того, если Вы освоились с мобильным телефоном и работой на компьютере под Windows, то Вы легко сможете перепрограммировать умный дом самостоятельно, хоть каждый день.

УМНЫЙ ДОМ УЖЕ ДОСТУПНО

Умный дом перестаёт быть недостижимой роскошью, а стремительно входит в нашу жизнь. Действительно, электроника быстро развивается и вместе с тем дешевеет. Вспомните, ещё лет семь назад мобильный телефон был диковинкой, а сейчас есть практически у каждого. Умный дом в последующие годы также станет значительно привычнее. Цена «образования» дома зависит от желания хозяина. От самых простых систем предотвращения затопления за 300 условных (поставил и спи спокойно) до весьма сложных комплексов, где умный дом «исполняет желания хозяина даже до их появления».

УМНЫЙ ДОМ В КАЖДЫЙ ДОМ

Иногда люди думают «зачем оно мне нужно, сам встану с постели и включу свет». Что интересно, то же самое говорили и на заре появления дистанционных пультов к телевизорам. А сейчас ними все активно пользуются. И это даже не вопрос денег, а скорее вопрос удобства и престижа. Ведь можно стирать вручную, но покупают стиральную машину автомат. Можно ездить на дешёвой машине, а можно приобрести такую, какую хочешь. А в некоторых случаях без умного дома просто не обойтись. Например, чем больше электроники в нашем доме, тем сложнее ей управлять. Умный дом обеспечивает слаженное бесконфликтное управление множеством оборудования: кондиционер и система отопления уже не будут мешать друг другу.

Если здоровый человек может сам выключить свет, то для людей с ограничениями в передвижении и престарелых может быть сложно или даже невозможно выполнить обычные операции. Для них умным дом будет незаменимым помощником. И тем временем, когда жильцы даже не думают об этом, умный дом может экономить до 40% на энергоносителях.

Мелочь, а приятно. А если система предотвратит затопление или пожар, то окупится практически сразу. Говоря об экономии, нужно вспомнить и об экономии времени и нервов. И всё же, как можно оценить качественный комфорт, изысканный дизайн или безопасность?

ЖИЗНЬ В УМНОМ ДОМЕ

Развенчание мифов даёт представление и о жизни в умном доме. В нём можно реализовать практически всё, что пожелаете. Утром просыпаться под нарастающую музыку и плавно включающийся свет. К этому времени требуемые комнаты прогреются до нужной температуры.

Выезжая из гаража, одной кнопкой открыть ворота, второй закрыть все ролеты и жалюзи, перевести дом в режим «никого нет дома». При этом система сама понизит температуру и обесточит бытовые приборы. Возможно, некоторые из них Вы бы забыли отключить. А при возникновении непредвиденных ситуаций (например, обнаружении протечки воды) сделает все от неё зависящее для предотвращения аварии: отправит вам SMS о случившемся и оповестит соответствующую службу.

ДИНАМИЧЕСКИЙ СВЕТОВОЙ ДИЗАЙН

Самое простое понятное и доступное в умном доме-контроль над освещением.

С помощью системы управления домом, можно контролировать каждый источник света во всех помещениях, независимо от того, где располагается светильник. Например, лёжа в постели своей спальни можно выключить свет в детской, а заодно и телевизор.

Старое и привычное включение лампочки, известное 150 лет со времён Эдисона, уже давно устарело. Современные системы умный дом дают необыкновенно богатые возможности по управлению светом. А у дизайнеров интерьера появляются необычайно богатые возможности использовать свет в динамических световых сценах. Удивительно выглядит возможность плавно изменять яркость лампочки. А когда в сценариях задействованы разные группы света и каждая из них может плавно выключаться или включаться по сценарию, различные сочетания яркости и световых гамм, переходы от теней к свету всё это создаёт незабываемый эффект.

Динамические световые сцены позволяют придавать разные «настроения» помещению: «встреча», «интим», «отдых», «чтение», «праздник». Если добавить сюда включение по датчикам движения, использование в сценах автоматически открывающихся штор, возможность создания «световых дорожек» на пути следования в туалет в ночное время, гармоничное соединение с музыкальным оформлением то эффект от пребывания в умном доме запомниться Вашим друзьям надолго. Причём управление светом это только одна, хотя и замечательная, из его возможностей.

АУДИО И ВИДЕО МУЛЬТИРУМ

Раз мы упомянули о соединении звукового и светового оформления в дизайне помещений, давайте акцентируем на этом внимание. Представьте, что вместо множества аудио и видео техники расставленной по дому, установили её в одном помещении в аккуратной стоечке. Сюда же подключили спутниковое и кабельное телевидение. На медиасервер закачали много разной музыки и фильмов.

По помещениям расположили колонки. В некоторых помещениях они гармонично встроены в стену или потолок, сливаясь с интерьером. Колонки могут быть возле бассейна или в зимнем саду в виде камней. В помещениях, где нужно расположили плоские телевизоры на стену. Экран может быть расположен даже в ванной комнате. И теперь звук и видео может транслироваться индивидуально в любое место в доме по вашему желанию. Если нужно, то с этой объединённой распределённой аудио видеосистемы вы сможете просматривать и изображения с домофона или видеокамеры. И здесь возможны различные фокусы. Например, фоновое звуковое сопровождение может включаться по прохождению возле датчика движения.

ПОКУПАЕМ УМНЫЙ ДОМ

Итак, воодушевившись рассказом об умном доме, Вы решили включить его в общий ремонт Вашего нового жилья. С чего начать? Возьмите планы помещений и отправляйтесь в компанию, которая профессионально занимается этими технологиями. Пообщавшись с менеджером о том, что бы Вы хотели от умного дома Вам будет предложен индивидуальный вариант компоновки. Не лишним будет вовлечь в это Вашего дизайнера. Совместно с ним можно будет продумать расположение света, дизайн и расположение выключателей, и другие нюансы. После утверждения задания и заключения договора, электрики приступят к прокладке необходимых кабелей.

После завершения отделочных работ, будут установлены необходимые модули и выключатели и другая аппаратура. После этого настройка системы и Вы станете обладателем не только нового, но и умного жилья. Установка системы по времени вписывается в общий срок сдачи объекта. Если в дальнейшем Вам нужно будет что-то переделать или перепрограммировать систему, то компания-установщик, который обслуживает Вас, оперативно сделает требуемые изменения. А в большинстве случаев Вы самостоятельно сможете настроить систему под свои нужды.

В информационно-аналитическом журнале «СтройОбзор» была опубликована статья директора «Современные системы управления зданиями». Первую часть статьи Вы можете найти здесь.

В этом номере мы продолжаем разговор о современных системах управления зданиями (автоматизации и диспетчеризации).

Основные функции системы управления зданием

Сначала приведем перечень основных инженерных систем, которые находятся под контролем и управлением. Как правило, это: вентиляция; кондиционирование; холодоснабжение (чиллеры, гидромодули); отопление и горячее водоснабжение (тепловые пункты, котельные); хозяйственно-питьевое водоснабжение (насосные станции); электроснабжение (резервное, бесперебойное, гарантированное); электроосвещение (рабочее, аварийное, наружное, рекламное); канализация (в т. ч. дренажные приямки); газоснабжение; лифты, эскалаторы, травалаторы; противодымная защита (вентиляторы дымоудаления и подпора воздуха, противопожарные клапаны); контроль затопления и загазованности.

К этому перечню также можно добавить другие инженерные системы в зависимости от конкретного объекта, например водоподготовка для бассейнов, подготовка льда и контроль состояния ледовых полей катков, фонтаны, снегостаивание и т. д.

Учет расхода ресурсов и энергоносителей

Сбор, учет, анализ и обработка данных со счетчиков электроэнергии, тепла, газа, воды и других ресурсов.

Управление энергопотреблением

Благодаря автоматизированному учету и анализу особенностей энергопотребления в здании можно прогнозировать расходы электроэнергии и теплоносителей и выбирать оптимальные режимы энергопотребления.

Автоматическое перераспределение и ограничение общего потребления энергии за счет периодического отключения нагрузок с учетом приоритетов и по расписанию.

Управление наружным и внутренним освещением в зависимости от уровня освещенности, вентиляцией в зависимости от потребности в воздухе (от количества людей в помещении или автомобилей в подземном паркинге).

Управление тревожными сообщениями

Одной из наиболее важных функций системы управления зданием является немедленное оповещение диспетчера и других заинтересованных пользователей в случае аварий в инженерных системах, отклонениях в работе и неисправностях оборудования, включая контроллеры, а также определение причин аварий.

В момент возникновения аварийной ситуации внимание диспетчера привлекается звуковым и визуальным сигналом. Инструкции корректирующих воздействий появляются на мониторе автоматически.

Архивирование данных и генерирование отчетов

Система архивирует базы данных о состоянии всех точек контроля и управления и позволяет получать необходимые объективные данные о работе инженерных систем, как в реальном времени, так и за любой выбранный период (час, смена, сутки, месяц и т. д.) путем автоматического составления аналитических ретроспективных отчетов. Архивируется журнал событий и ошибок, а также все действия диспетчера в системе.

Анализ трендов

Функция тренда позволяет построить графики изменения параметров и режимов работы инженерных систем во времени. Применение трендов облегчает контроль, техническое обслуживание и отладку оборудования.

Расписание работы инженерных систем

Составление временных программ работы оборудования по расписанию.

Разграничение прав доступа

Доступ к информации и управлению системой авторизован. Существует несколько уровней доступа (от 3 до 7 в зависимости от конкретной системы, реально достаточно — 4-5). Нижний уровень — основные действия с системой, включающие только просмотр, верхний — максимально расширенные настройки системы.

Управление техобслуживанием оборудования

Система архивирует часы наработки технологического оборудования, напоминает о необходимости проведения регламентных работ, а также контролирует критические параметры оборудования и качество сервисных работ (например, чистку фильтров вентустановок по контролю перепаду давления).

Удобный интерфейс для пользователей

В распоряжении диспетчера и других пользователей — интуитивно понятный интерфейс привычного монитора компьютера с Windows, на котором отображается вся необходимая текущая информация. Наглядность работы облегчает использование систем и снижает требования к квалификации персонала. Процесс обучения занимает от двух до четырех недель (в зависимости от сложности структуры комплекса).

Возможна двойная навигация: по отдельным инженерным системам и по зонам здания. Предусмотрен набор стандартных реакций и инструкций в случае возникновения нештатных ситуаций.

Распределенная архитектура позволяет подключать неограниченное количество рабочих мест.

Удаленный доступ

Система имеет возможность защищенного доступа через Интернет для удаленной диагностики инженерных систем территориально распределенных объектов и для дистанционной работы сервисной обслуживающей организации.

Состав (топология) системы

Система управления зданием — это программно — аппаратный комплекс, в составе которого можно выделить три основных уровня:

Нижний — полевой уровень — датчики и исполнительные устройства (приводы, клапаны) установленные в точках измерения параметров и управления технологическим оборудованием (вентустановкой, центральным кондиционером, холодильной машиной, фанкойлом, насосной станцией и т. д.)

Средний — уровень автоматизации — контроллеры, которые принимают информацию от датчиков о параметрах и режимах работы инженерных систем и выдают сигналы управления на исполнительные устройства. Контроллеры способны автономно функционировать в случае потери связи или отказа устройств верхнего уровня.

Верхний — уровень управления (административный) — серверы обработки и накопления данных, автоматизированные рабочие места операторов. После того, как информация от датчиков и исполнительных устройств поступает на соответствующие контроллеры, она обрабатывается ими и передается в диспетчерскую, где она накапливается, а наиболее важная информация отображается на мониторе диспетчера.

В последнее время для дистанционного контроля стал использоваться еще один, четвертый уровень — сервисный. Он применяется для удаленной диагностики через Интернет инженерных систем территориально распределенных объектов и для дистанционной работы сервисной обслуживающей организации.

Протоколы обмена данными

Для обмена данных между устройствами в сети используются специальные коммуникационные протоколы. Ранее каждый производитель использовал только свой, несовместимый с чужим оборудованием, закрытый протокол. Тенденция сегодняшнего дня — переход от закрытых протоколов к открытым с целью обеспечения совместимости оборудования различных производителей и его интеграции в единую систему управления зданием.

Основные открытые протоколы обмена данными:

BACnet (B uilding A utomation C ontrol net work) — коммуникационный протокол для автоматизации зданий, разработанный ассоциацией ASHRAE, получивший статус всемирного стандарта ISO 16484-5 в октябре 2003 года. Обеспечивает максимальный уровень автоматизации с минимальным вмешательством пользователя и поддерживает современные сети: Ethernet, RS-485, LonTalk и point-to-point соединения. В основном используется для уровня управления.

Технология LonWorks, разработанная американской корпорацией Echelon в 1986 году, стала стандартом де-факто для полевого уровня и уровня автоматизации. В основе лежит концепция реализации систем управления при помощи «распределенного интеллекта» — управляющей сети LON (L ocal O perating N etwork), которая имеет минимальное количество уровней иерархии, и в которой нет необходимости в центральном управляющем устройстве. В случае отказа центрального устройства или части сети, контроллеры продолжают работать в автономном режиме, а при восстановлении работоспособности сети восстанавливают данные за время аварии. Протокол обмена данными — LonTalk.

KNX / EIB — коммуникационный протокол Европейской инсталляционной шины, используемый в основном европейскими производителями.

Стоимость и срок окупаемости системы

Стоимость системы управления зданием зависит от глубины автоматизации и диспетчеризации (количества точек контроля и управления инженерных систем). Она составляет для здания площадью от 5 тыс. кв. м $5 — $30 за 1 кв. м. при диспетчеризации без комнатного управления микроклиматом и освещением и $50 — $200 за 1 кв. м при диспетчеризации, включающей комнатное управление.

Стоимость управления зданием при помощи централизованной системы управления в пересчете на 1 кв. м. площади уменьшается с увеличением размера объекта, а при управлении «вручную» прямо пропорционально растет.

Зависимость предполагаемых затрат и доходов для двух вариантов: с системой управления (диспетчеризации) и без системы, а также анализ эффективности проектов можно увидеть на графике.

Срок окупаемости системы управления зависит от конкретного объекта и состава диспетчеризируемых инженерных систем и обычно находится в пределах 2-5 лет с момента инвестиций в оборудование диспетчеризации и 1, 5 — 3 года с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Чтобы оценить выгоду от внедрения систем диспетчеризации, нужно также оценить реальный возможный ущерб от аварий, которые могут быть вовремя обнаружены или предотвращены. При этом необходимо учитывать потери от простоя производств или срыва работы офисов, стоимость и сроки возможных ремонтных работ.

Порядок проектирования и внедрения

Сначала сопоставляются желания Заказчика, приемлемый набор сервисов на объекте и целесообразность глубины автоматизации.

Из списка отбираются системы, подлежащие диспетчеризации. Необходимо помнить, что максимальная эффективность достигается только при создании комплексной системы.

Далее следует совместное с Заказчиком составление задания на проектирование и его согласование. Для каждой инженерной системы формируется список сигналов контроля и управления и определяется модульный состав системы диспетчеризации.

Рекомендуется использовать надежное оборудование и программное обеспечение ведущих производителей, на котором успешно работают тысячи объектов по всему миру, в том числе на Украине. Тройка лидеров в алфавитном порядке: Honeywell, Johnson Controls, Siemens.

Затем осуществляется проектирование и последующее внедрение системы компанией-интегратором. Очень важный и ответственный этап — пуско-наладка и программирование элементов системы.

Желательно предусмотреть запас на дальнейшее расширение системы, поскольку зачастую у Заказчика уже на первом году эксплуатации появляются непредусмотренные ранее задачи. Расширение без предусмотренного заранее запаса возможно, но более затратно.

Состояние рынка систем управления зданиями

Сегодня в Украине системы управления зданиями начинают вызывать большой интерес. Постепенно заказчики начинают понимать, что они необходимы как средство обеспечения эффективности эксплуатации, безопасности, комфорта и как следствие повышения конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности объекта, так как рынок недвижимости начинает стабилизироваться и переходить от рынка продавца и арендодателя к рынку покупателя и арендатора.

Основные причины, сдерживающие развитие рынка: строительством и эксплуатацией здания обычно занимаются разные организации; относительно дешевые энергоресурcы и труд персонала; слабая информированность конечных пользователей о преимуществах систем управления зданиями; недостаток информации у архитекторов и проектировщиков.

Положение постепенно изменяется в лучшую сторону. Принимается госстандарт (ДСТУ) «Инженерное оборудование зданий и сооружений. Руководство по проектированию, монтажу и эксплуатации автоматизированных систем мониторинга и управления зданиями и сооружениями», на основании которого будут разработаны государственные строительные нормы (ДБН), обязательные для применения всеми участниками рынка.

Самой достоверной информацией о преимуществах систем управления зданием, безусловно, обладают заказчики, которые уже ими пользуются. Среди них — ТРК «МОСТ-Сити Центр» площадью около 120 000 кв. м. в Днепропетровске, входящий в тройку лучших многофункциональных комплексов на Украине на сегодняшний день, по версии журнала Building Business.

По словам А. Ю. Жеребцова, главного инженера ТРК, система диспетчеризации обеспечивает результат, который помогает компании сделать бизнес более прибыльным за счет сокращения эксплуатационных расходов, уменьшения потребления энергии, а также повышения производительности и безопасности. На объекте диспетчеризированы основные инженерные системы, а также ведется учет потребления энергоносителей арендаторами комплекса. Кроме того, система диспетчеризации контролирует и управляет инженерными системами соседних объектов: ТДК «Призма» (14 этажей площадью 7619 кв. м.), «МОСТ-Бизнес Центр» (12 этажей площадью 14 000 кв. м.).

Система дает возможность службе эксплуатации ТРК контролировать и управлять огромным количеством информации, быстро и качественно реагировать на аварийные ситуации.

Количество объектов на Украине, оснащенных системами управления здания, растет на 20-25% ежегодно, причем если раньше это были объекты в Киеве, то сейчас появляются интересные региональные проекты. Появление в Украине объектов недвижимости, полностью отвечающим международным стандартам, будет способствовать скорейшей интеграции нашей страны в мировое экономическое сообщество.

В информационно-аналитическом журнале «СтройОбзор» была опубликована статья «Интеллектуальное здание. Современные системы управления зданиями».

В статье речь пойдет о системах управления зданиями (BMS — Building Management System), которые в странах СНГ называют также системами автоматизации и диспетчеризации.

Немного о терминологии. Объекты недвижимости классифицируются по двум сегментам в зависимости от масштаба и основной цели автоматизации:

• Автоматизация всего здания или комплекса зданий — такие объекты часто называют «интеллектуальным зданием». Основная цель — энергосбережение, эффективность и безопасность эксплуатации.

• Автоматизация жилья (квартиры или коттеджа) — эти объекты называют системой «умный дом». Основная цель — удобство и комфорт владельца и членов его семьи.

Далее мы будем рассматривать только сегмент «интеллектуальных зданий».

Что же такое «интеллектуальное здание»?

• здание, создающее наилучшие условия для достижения целей организации-владельца;

• здание, работающее с наивысшей экономической эффективностью.

«Интеллектуальное здание» отличается от обычного наличием взаимосвязей между различными системами, возможностью автоматически производить обмен информацией между ними. В «интеллектуальном здании» мы можем программировать нужное нам взаимодействие и быстро изменять реакцию одной системы на события или процессы, происходящие в другой.

Этому понятию уже более 20 лет. Первое в мире «интеллектуальное здание» было создано американской компанией Honeywell совместно с Lucent Technologies в 1986 году в городе Torre Chapultepec, Мексика.

В дальнейшем мы не будем применять этот популярный термин, а будем говорить об объектах, оснащенных системами управления зданием (автоматизации и диспетчеризации).

Что вызвало потребность в системах управления зданиями?

• Рост энергопотребления и цен на энергоресурсы

Общее потребление энергии в мире выросло за последние 25 лет на 45% и, по прогнозам европейских аналитиков увеличится еще на 60% в течение следующих 20 лет. Одним из основных потребителей энергоресурсов являются здания — их доля в суммарном энергопотреблении превышает 40%. Получить необходимую электрическую мощность в центре современного города — серьезная проблема, а о постоянном повышении цен на энергоносители не стоит напоминать.

• Резкий рост инженерной насыщенности объектов

Инфраструктура современного здания — совокупность множества инженерных систем. Техническая оснащенность коммерческого объекта является сегодня одним из важнейших факторов, влияющих на его конкурентоспособность. Доля стоимости инженерных систем на Украине и в России доходит до 25-30% от общей стоимости здания, в развитых странах — до 40-45%.

• Рост масштабов объектов

В последнее время значительно увеличился масштаб объектов коммерческой недвижимости. Стоит упомянуть о комплексе «Федерация» в Москве высотой 448 м, площадь двух башен «Восток» и «Запад» в 93 и 62 этажа составит 423 000 кв. м. Башня «Запад» в 62 этажа уже построена. А самым высоким сооружением в Европе станет московский многофункциональный комплекс «Россия» высотой 612 метров общей площадью 470 тыс. кв. м по проекту известного английского архитектурного бюро Foster & Partners.

Харьков достойно принял эту эстафету: проектируется несколько комплексов площадью более 100 000 кв. м. Но и в здании площадью 10 000 кв. м сложный инжиниринговый комплекс требует постоянного внимания и профессиональной эксплуатации.

• Постоянное повышение требований клиентов

Если ранее оснащение здания системами кондиционирования считалось роскошью, то сейчас это необходимость и норма. Появление Интернет и других современных IT-технологий изменило многие процессы и сам бизнес. Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости способствует повышению требований к объектам и улучшению сервиса для арендаторов и клиентов.

Согласно последней международной классификации офисных зданий, принятой в России в 2007 году при участии ведущих мировых консалтинговых компаний (CB Richard Ellis, Colliers International, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield), центральная система управления зданием обязательна для комплексов класса «А» и рекомендована как факультативная для комплексов класса «B+». Как показывает практика, на Украине эти стандарты принимаются с некоторой задержкой во времени.

По международной статистике, класс здания понижается в среднем за 5-6 лет. То есть, чтобы здание в будущем соответствовало классу «В», сегодня его нужно оснащать в соответствии с сегодняшними требованиями класса «А».

• Повышение требований пожарной безопасности

Согласно приказа Госстроя и МЧС Украины N 238/225 от 10. 12. 2004 «О внедрении предложений по противопожарной защите и безопасной эксплуатации высотных жилых и общественных зданий, торговых и выставочных центров, на которые отсутствуют нормы проектирования» комплекс инженерного обеспечения объектов обязан включать в себя диспетчеризацию и управление инженерным оборудованием, включая противопожарное. Готовится к выходу ДБН по общественным зданиям, содержащий требования к системам диспетчеризации.

Система управления зданием применяется для контроля состояния и управления системами противодымной защиты (вентиляторов дымоудаления и подпора воздуха), огнезадерживающими клапанами и клапанами дымоудаления. Возникающие в системе неисправности определяются в момент их возникновения, а не в момент штатного или испытательного срабатывания.

Для кого представляет интерес внедрение этих систем?

Целевые клиенты:

• Инвесторы и девелоперские компании, желающие оснастить коммерческий объект в соответствии с современными стандартами и реализовать его максимально выгодно стратегическому инвестору (чаще всего иностранной компании).

• Компании, которые будут управлять объектом самостоятельно или с привлечением профессиональной управляющей компании, и получать стабильный доход в течение максимально длительного срока.

• Владельцы сети объектов, для которых необходимы удаленный контроль и управление.

Чаще всего оснащаемые объекты:

• Многофункциональные комплексы.

• Бизнес-центры класса «А» и «B».

• Гостиницы 4-5 звезд.

• Торгово-развлекательные центры.

• Жилые комплексы премиум-класса.

• Административные здания ведущих компаний и организаций.

• Промышленные предприятия.

Основные преимущества, получаемые благодаря внедрению систем управления зданиями

• Реальная и полная картина состояния инженерных систем в любой момент времени благодаря регистрации параметров работы оборудования.

• Снижение энергопотребления до 20-25% за счет внедрения энергосберегающих алгоритмов работы оборудования, автоматической оптимизации режимов и других мер.

• Сокращение затрат на ремонт инженерного оборудования до 40-50% благодаря предупреждению возникновения сбоев в его работе и повышению ресурса.

• Уменьшение расходов на службу эксплуатации до 50-60% за счет оптимизации ее численности.

• Удобство в эксплуатации и уменьшение влияния человеческого фактора в управлении объектом.

• Немедленное оповещение о возникших сбоях оборудования и нештатных ситуациях.

• Повышение комфорта и безопасности людей в здании.

• Возможность удаленного контроля и управления.

• Повышение класса объекта, соответствие международным нормам.

О составе системы управления зданием, ее основных функциях, стоимости и сроке окупаемости, порядке проектирования и внедрения читайте в следующем номере.